Jouw kompas voor het Comomeer

Het Comomeer heeft zoveel mooie dorpen, elk met een eigen sfeer en karakter. Wandel door de kleurrijke straatjes van Bellagio en Varenna, geniet van de gezellige boulevard in Menaggio, en ontdek de elegante uitstraling van Tremezzo en Lenno. Zoek de rust op in het charmante Nesso, geniet van de zon en het watersport in Domaso of ontdek het authentieke Italiaanse dorpsleven in Argegno.

In onze gids vertellen we je per dorp wat je er kunt doen, wat je er kunt vinden en wat handig is om te weten. Van leuke plekken om te bezoeken tot restaurants, activiteiten en praktische informatie over wat er is. Geen lijstjes met sterren of beoordelingen maar tips vanuit onze ervaringen en de verhalen van anderen die het Comomeer bezoeken.

Aan de boulevard betaal je voor het uitzicht. Eén straat hoger eet je vaak beter voor de helft. Het is echt waar. Bizar wat een verschillen in prijzen en kwaliteit. Soms betaal je ook voor de plek en is dit het wel waard. We vinden het leuk om hier te delen wat we zelf vinden.

In juli en augustus is het slim om vooraf te reserveren, zeker bij populaire restaurants. Ook doordeweeks kan het behoorlijk druk zijn. En wat wij altijd doen; wij vragen om de vino della casa. Dat is de huiswijn en vaak ook een lekker, makkelijk wijntje om gezellig bij te eten, zonder dat je meteen een dure fles hoeft te bestellen.

Langs het Comomeer vind je allerlei plekken om van het water te genieten. Van kiezelstrandjes en groene grasveldjes tot kleine steigers waar je zo het water in kunt. Op sommige plekken kun je tegen betaling een ligbedje huren en heerlijk aan het water ontspannen. Er zijn genoeg mogelijkheden om een plek te vinden die bij je past. Denk wel altijd aan waterschoenen. De kiezels kunnen behoorlijk scherp en glad zijn. Zo stap je een stuk comfortabeler het water in.

In mei en juni kan het nog behoorlijk fris zijn maar in juli en augustus is het water erg aangenaam. En terwijl je in het water ligt of aan de kant zit kijk je over het prachtige meer en de indrukwekkende bergen. Alleen dat al maakt een dag aan het Comomeer bijzonder.

De Greenway del Lago, tussen Colonno en Griante, is een mooie manier om het Comomeer te voet te ontdekken. Je wandelt door sfeervolle dorpjes, langs oude straatjes en met prachtige uitzichten over het water. Reken hier op twee tot drie uur.

Ook vanuit Argegno kun je de bergen in. Neem de kabelbaan naar Pigra en geniet van het uitzicht over het meer, of trek je wandelschoenen aan voor een tocht door de bergen.

Vanuit Menaggio loopt bovendien een mooie route richting Rifugio Menaggio.

Neem altijd voldoende water mee, ook in het voorjaar. Terwijl je beneden aan het Comomeer misschien in een t-shirt loopt, kan het boven de duizend meter in mei nog behoorlijk koud zijn en zelfs sneeuwen. Stevige schoenen, een extra laag kleding en een blik op de weersverwachting maken je wandeling een stuk fijner.

De veerboot is een heerlijke manier om het Comomeer vanaf het water te ontdekken. Onderweg stap je uit in verschillende dorpen zoals; Bellagio, Varenna, Menaggio en Bellano. Met een dagkaart(Circulare) kun je meerdere plaatsen bezoeken zonder steeds een nieuw kaartje te kopen. In het hoogseizoen is het verstandig om je reis goed te plannen en rekening te houden met de drukte. Reserveren is ook echt verstandig.

Verder: een bootje huren zonder vaarbewijs (tot 40 pk), de kabelbaan naar Brunate, de dinsdagmarkt in Menaggio en de tuinen van Villa Carlotta in het voorjaar.

Aan het Comomeer draait het niet alleen om het prachtige uitzicht en het leven aan het water. Door het jaar heen vieren de dorpen hun eigen feesten, vaak met muziek, lekker eten en gezelligheid op straat. Soms kom je zomaar op een klein dorpsfeest terecht, zoals wijzelf in Como en Argegno hebben meegemaakt. Juist die lokale momenten geven je een kijkje in het echte Italiaanse leven.

Van voorjaarsactiviteiten en lokale markten tot zomerfeesten met muziek en vuurwerk; er is in verschillende maanden van alles te beleven rond het Comomeer. Denk aan het Concorso d'Eleganza in Cernobbio, de traditionele Sagra di San Giovanni en de festiviteiten rond Ferragosto in augustus. De exacte data verschillen per jaar.

Een tweede huis klinkt als vrijheid, maar het is ook een verplichting. Je gaat er vaker heen dan je denkt en tegelijk minder vaak dan je hoopt. Wij merkten dat andere vakanties er automatisch bij inschieten.

Reken op een paar weken per jaar dat je bezig bent met dingen die niets met genieten te maken hebben: een lekkage, een vergadering van de vereniging van eigenaren, een belastingaangifte in een taal die je niet spreekt.

Een huis kun je verbouwen, een dorp niet. Wij stellen altijd dezelfde drie vragen: wanneer wil je er graag zijn, wat wil je graag doen en kunnen, en ga je verhuren?

Wie verhuurt, zit beter in het midden van het meer, waar het seizoen langer duurt. Wie rust en ruimte zoekt voor hetzelfde geld, kijkt naar het noorden boven Menaggio.

We begonnen met een lijst van meerdere appartementen en accommodaties en dachten dat we er snel uit zouden zijn. Het werd een jaar, twee bezichtigingsreizen en één appartement dat we bijna hadden laten lopen.

De belangrijkste les: heb vertrouwen in jezelf en zet soms even je trots opzij. Veel gaat anders in Italië. Wat voor ons normaal is, is dat daar niet en andersom. Er komen zomaar kosten bij terwijl je gewoon iets hebt afgesproken. Maar met voldoende vertrouwen kom je er wel.

Reken bij aankoop op ongeveer 10 tot 15 procent bovenop de koopsom: overdrachtsbelasting(hier zit een verschil in wanneer je resident gaat worden of dat het gaat over een tweede huis), een tolk, de notaris (rogito, de notariële akte), het makelaarscourtage dat in Italië meestal ook door de koper wordt betaald, en een geometra (bouwkundig opnemer) voor de controle van het kadaster.

Daarna komen de vaste lasten: IMU (de Italiaanse belasting voor een huis), spese condominiali (servicekosten van het complex), verzekering, nutsvoorzieningen en onderhoud. Wij vertellen graag wat dit in ons geval betekende.

Zonder Italiaans kun je je redden in de zomer. Bij de gemeente, de bank en de installateur wordt geen Engels gesproken. Wij zijn hier zelf ook nog meer bezig, maar hebben het wel nodig.

Praktisch: internet is aan het meer beter dan verwacht, verwarmen in oude gebouwen is duur, en een Italiaanse bankrekening maakt het betalen van rekeningen makkelijker.

Codice fiscale, notariskosten, IMU, hypotheek als niet-ingezetene, verhuurvergunning: het zijn steeds dezelfde onderwerpen. Daarom staan de antwoorden gewoon op deze site, gratis en zonder dat je iets hoeft achter te laten.

Staat je vraag er niet bij? Mail hem. We voegen hem toe als hij vaker langskomt.

Een huis kopen in Italië gaat net iets anders dan in Nederland, althans dat was onze ervaring. Dit vonden wij zelf belangrijk tijdens ons koopproces:
-Een bod uitbrengen: dit gebeurt meestal schriftelijk via en proposta d'acquisto. Er is ons vertelt dat dit bindend kan zijn, doe dus nooit zomaar een bod.
- Alles laten vertalen. Wij hebben meerdere malen ons bestand door vertalers heen gehaald.
- Een jurist laten meekijken. We hebben de documenten ook in Nederland laten nakijken door een jurist.
- Iedere wijziging weer opnieuw controleren. Bij ons gebeurde het regelmatig dat er ineens extra dingen in stonden.
- Alle kosten vooraf vastleggen waar mogelijk.

Na de proposta d'acquisto volgen nog twee stappen:
- De compromesso: het voorlopige koopcontract waarin de afspraken over de aankoop worden vastgelegd.
- De rogito: de definitieve overdracht bij de Italiaanse notaris. Het moment dat je officieel eigenaar wordt.

Let op:
- Zorg dat je laat vastleggen dat je de financiering rond moet krijgen om het bindend te hebben. Net als in Nederland.
- Als je geen Italiaans spreekt moet er een tolk aanwezig zijn. Je kunt ook regelen dat er iemand aansluit in jouw plaats die wel Italiaans kent. Dit moet je wel vooraf aanvragen. Bij ons is dit fout gegaan, wij wisten dit niet. Dit heeft ons toch weer een fiks bedrag gekost om op het laatste moment een tolk te laten aansluiten.
- Zorg dat je de tekeningen van het huis goed bekijkt. Let hierbij extra op de namen van de kamers. Soms kan het zomaar zijn dat iets 'geen slaapkamer is maar een berging'. Dan mag je dit later ook niet zo verhuren.

Bij de aankoop van een (tweede) woning in Italië krijg je te maken met verschillende belastingen. Wat veel mensen niet weten, is dat het nogal kan verschillen hoeveel je betaalt.

Koop je een eerste huis? Ben je inwoner van Italië of woon je in Nederland? En koop je van een particulier of een nieuw huis van een bouwbedrijf? Dit kan allemaal invloed hebben op de belastingen die je betaalt.

Het is daarom verstandig om je hier vooraf goed in te verdiepen. Wij helpen je graag om de juiste vragen te stellen.

Ook na aankoop krijg je te maken met jaarlijkse kosten. Denk hierbij aan:
- IMU: de Italiaans gemeentelijke belasting op je woning. Heb je en tweede huis of vakantiewoning, dan betaal je deze meestal. Woon je zelf in Italië en is dit je hoofdwoning, dan geldt vaak een vrijstelling. Er zijn uitzonderingen hierop.
- Tari: dit is de afvalstoffenbelasting die je aan de gemeente betaalt. Ook als je een eigen woning hebt waarin je woont.
- Nederlandse belastingaangifte: als je in Nederland woont en een woning in Italië bezit, moet je ook kijken hoe je deze woning in je Nederlandse aangifte verwerkt. Er kan een regeling gelden om dubbele belasting te voorkomen.

Let op:
- Vraag ieder jaar zelf bij de gemeente na welke IMU en TARI je moet betalen. Wij gaan hier altijd voor naar het gemeentehuis en betalen dit ter plekke. Je krijgt niet automatische een aanslag.
- Woon je in Nederland dan geef je je Italiaanse woning op in box 3. Een eventuele hypotheekschuld op de woning geef je ook op als schuld.

Italiaanse banken financieren buitenlandse kopers soms ongeveer 50 a 60 procent van de getaxeerde woningwaarde. Hoeveel je kunt lenen, hangt onder meer af van je inkomen, de woning en de voorwaarden van de bank. Houd rekening met aanvullende documenten en een aanvraagprocedure die meerdere maanden kan duren.

Veel Nederlandse kopers onderzoeken daarom de mogelijkheid om de financiering te regelen in Nederland. Dit met bijvoorbeeld een hypotheek op de overwaarde op de eigen woning. Welke oplossing hiervoor het beste is, hangt af van de situatie.

Let op: wanneer je bij de bank benoemt dat dit voor een tweede huis is kan het zijn dat je minder kunt lenen.
Dit is bij ons het geval geweest. Wij regelde een extra hypotheek op onze woning in Nederland voor de aankoop. We vertelde enthousiast aan de bank dat we dit voor een tweede huis deden. Ineens gingen er een paar procent af waardoor we een stuk minder konden lenen.

Een huis aan het Comomeer kan er op een zonnige dag fantastisch uitzien. Maar hoe is het op andere momenten? Bezoek de woning bij voorkeur op verschillende tijdstippen. Houd rekening met de volgende dingen:
- Zonlicht, ochtendzon of avondzon. Wat vind je belangrijk
- Bereikbaarheid, niet overal kom je makkelijk en snel.
- Hoe ver moet je lopen naar het dorp of meer.
- Parkeren, kun je er goed parkeren? Hier zijn ook regels voor. Als residente mag je op meer plekken parkeren als toerist.
- Rust of levendigheid. Wat is je voorkeur.
- Onderhoud en kosten. Vraag naar de maandelijkse kosten voor het zwembad en condominimo.

Let bij een bezichtiging niet alleen op de uitstraling van het huis, maar ook op de staat ervan. Een woning kan er prachtig uitzien op het eerste gezicht, terwijl er achteraf veel gebreken zijn. Kijk naar de volgende dingen:
- Muren en plafonds: zie je scheuren, verkleuringen, of stucwerk dat loslaat? Ruikt het muf, dit kunnen vochtproblemen zijn.
- Dak en gevel: kijk of er zichtbare beschadigingen zijn, of dakpannen ontbreken.
- Ramen en deuren: sluiten ze goed, zie je houtrot?
- Vloeren: voelen ze stevig aan en ligt het recht? Kijk naar verzakkingen.
- Badkamer en keuken: controleren kranen, afvoeren en of er sporen zijn van schimmel.
- Elektriciteit en verwarming: vraag hoe oud de installaties zijn en wanneer ze voor het laatste gecontroleerd zijn.

Let op:
- vooral elektra en verwarming zie je niet op het eerste zicht. Ben hier scherp op. Het contact zoeken van de bedrijven om hierin problemen op te lossen vergt geduld en tijd.

Geometra: heb je serieuze interesse in een woning? Dan kan het verstandig zijn om een Geometra in te schakelen. Deze bouwkundig professional kan de woning onderzoeken en controleren of verbouwingen en beschikbare documenten wel overeenkomen en kloppen met elkaar. Als een vergunning niet klopt kan het soms betekenen dat iets in oude staat hersteld moet worden. Ook als jij deze aanpassing niet gedaan hebt.

Een huis kopen aan het Comomeer is een mooi avontuur, maar er komt ook veel bij kijken. We helpen je op weg met praktische informatie en aandachtspunten, zodat je weet waar je op moet letten.

Van de eerste bezichtiging tot de aankoop: ontdek welke vragen je kunt stellen, welke kosten je kunt verwachten en welke zaken je vooraf goed wilt uitzoeken.

We hebben de belangrijkste aandachtspunten bij het kopen van een huis aan het Comomeer voor je op een rij gezet. Van het aanvragen van een codice fiscale en het openen van een Italiaanse bankrekening tot het controleren van documenten en regelen van de nutsvoorzieningen.

Je kunt de checklist gratis gebruiken als geheugensteuntje tijdens je zoektocht en aankoop. Zo vergeet je minder snel belangrijk vragen en aandachtspunten. De checklist is bedoeld als praktische leidraad en vervangt geen juridisch, fiscaal of bouwkundig advies.

Zelf verhuren levert het meeste op en kost het meeste tijd: berichten beantwoorden, schoonmaak plannen, sleutels regelen. Een lokaal bureau neemt dat over en rekent daarvoor vaak een percentage van de omzet.

Let op:
-Wanneer je dit uitbesteed spreek dan goed af wat het percentage is en of daar nog extra kosten bijkomen. Vaak vraagt een tussenpartij ook nog kosten voor onderhoud.
-Wat goed is om te weten dat een tussenpartij vaak het percentage rekent over het bruto bedrag van de verhuur. Ook als er een tussenpartij als booking of airbnb tussenzit. Dit scheelt al snel weer een aantal euro's per boeking.

Vergeet de vergunning niet: elke verhuurwoning heeft een CIR-nummer van de regio Lombardije nodig en sinds kort ook het landelijke CIN. Zonder registratie mag je niet adverteren en riskeer je een boete.

Onderhoud regelen op afstand kan best een uitdaging zijn. Een lekkage, een storing of andere reparatie komt nooit gelegen. En als je niet in de buurt bent is het belangrijk dat je iemand kunt bereiken die je kan helpen.

'Zo hebben wij eens gehad dat we een gasprobleem hadden. Gelukkig signaleerde en handelde een buurman van ons.' Het is dus belangrijk dat je een goed contact en of netwerk hebt. Als je dit niet hebt kan de keuze voor een tussenpersoon goed goed zijn.

Praktisch: zorg dat je een goed contact hebt met mensen uit de omgeving. Wij hebben nu een contact met meerdere buren die er voor vast wonen. Heb dus niet alleen contact wanneer je iets nodig hebt, maar ook op andere momenten.
'Wij gaan af en toe ook een hapje eten met de mensen uit onze buurt'.

Wat levert de verhuur van je huisje aan het Comomeer nu daadwerkelijk op? Dit hangt natuurlijk af van het aantal verhuurnachten, de huurprijs en de kosten die je maakt.

Denk in deze berekening aan het volgende:
- Huurinkomsten en aantal verhuurnachten.
- Kosten voor beheer, boekingsplatforms en schoonmaakkosten.
- Gemeentelijke lasten; Tari en IMU
- Verzekeringen, denk hierbij ook aan of het alleen voor jezelf is of ook voor verhuur
- Vaste kosten: servicekosten (condominimo) nutvoorzieningen
- Belastingen over je verhuur(meestal 21 procent, kan afwijken)
- Toeristenbelasting
- Hypotheeklasten

Let op:
- Je vaste lasten gaan gewoon door, ook als je niet verhuurt.
- bij de kosten, vraag je dan af voor wie de schoonmaakkosten moeten zijn. En wat betreft het percentage per nacht, hier kun je altijd over spreken met de tussenpersoon.

Het seizoen is niet heel lang: ruwweg van april tot half oktober, met de piek in juli en augustus. Daarnaast krijg je niet altijd alle nachten verhuurt. Bereken hier dus een reëel percentage in.

Een huis aan het Comomeer bezitten roept allerlei vragen op. Hoe regelen anderen het onderhoud, de verhuur en praktische zaken op afstand? Contact met andere huiseigenaren kan helpen om ervaringen uit te wisselen, tips te delen en van elkaar te leren.

Wij hebben zelf een Nederlandse buurman van wie we al veel geleerd hebben. We zijn dankbaar voor de tips en hulp, en waar we kunnen helpen doen we dit andersom ook.

Je hoeft niet alles zelf uit te zoeken. Door vragen te stellen, ervaringen van anderen te lezen en informatie te verzamelen, ontdek je vaak praktische oplossingen waar je zelf nog niet aan had gedacht. Zo helpen we elkaar om steeds meer te leren over het bezitten van een huis aan het Comomeer.

Soms heb je gewoon even iemand nodig om mee te denken. Bijvoorbeeld als je ergens tegenaan loopt bij het beheer van je huis, vragen hebt over de verhuur of niet goed weet waar je bepaalde informatie kunt vinden. Vanuit onze eigen ervaringen denken we graag met je mee en delen we wat we zelf hebben geleerd. We hebben niet overal een antwoord op maar denken graag met je mee.

Korte vragen beantwoorden we kosteloos. Wil je wat langer in gesprek vraag dan een adviesgesprek aan.

Soms heb je geen adviestraject nodig maar één antwoord: mag dit in het contract, klopt deze factuur, is dit een normale prijs voor een nieuwe boiler. Daar zijn we voor bereikbaar.

Korte vragen beantwoorden we kosteloos. Wordt het uitzoekwerk, dan zeggen we dat vooraf en noemen we het bedrag voordat we beginnen.